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为什么现在济南的房子很难卖?

admin 发布于 2019-10-06 07:25   浏览 次  

  现在济南的房子很难卖,已经是很多人的共识。但为什么现在济南的房子会很难卖,恐怕每个人都有自己的角度和解答。

  济南楼市参考一直在思考一个问题,那就是现阶段,限购限贷限售调控下,济南房价的极限上限是多少?也就是这座城市的富裕居民能最大支撑的房价是多少?我们能够接受的合理房价的上限又是多少?

  今天济南楼市参考为大家推送的这篇文章,实际上在2018年10月就已经推送过,但相比当时,现在的济南楼市更符合这篇文章的背景。在开始今天的文章之前,在计算这个问题之前,参考君需要申明一点:在非调控时代,上述问题是无法分析的,因为不限购的时期,大量的外部货币可以涌入济南,助推房价上涨,如果不接调控,房价会一直涨,知道崩盘。而现在济南实行严格的楼市调控,楼市平稳下行,炒房没有短期套利空间,限购限贷限售使得外部炒房资金很难大规模涌入济南,而济南楼市成交主力基本为本地自住需求,这就为下面的分析提供了相对纯净的环境。

  我们使用的最关键的数据是,济南城镇居民的“收支盈余”,这次文章以2017年官方公布数据为例,也就是2017年济南市城镇居民人均可支配收入扣除2017年济南城镇居民消费支出之后的盈余部分。通俗地讲就是,2017年济南人收入减去消费支出之后的部分。(注:本文写于2018年19月,而2017与2018济南人均可以配收入相差不大,所以2017年的数据相对接近现在济南的经济情况。)

  收支盈余是城镇居民在维持生存的必须消费之外,可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。为了计算上限,在这里有一个比较极限的假设前提:济南城镇居民将其收支盈余100%均用于支付当年度的按揭贷款,而不再有其他任何奢侈型消费。这里还有一个提前就是,首付100%需要啃老,或者啃老本,或者置换,购房者不需要依靠自己的收入承担首付,只需要按月还贷款就可以,所以这次我们计算的是调控背景下,济南房价的极限上限,请注意极限一词。当然,首付全部啃老,月供自己承担的这种现象,在济南房价高企的今天,已经越来越普遍了。

  为了计算济南的极限上限房价,只能做这样的极限设定。还需要补充的是,在济南现实中,有一部分群体是富豪阶层,他们买别墅洋房都会很轻松,诸如此类的个别例子不在本次计算范围内,我们计算的是从济南整体层面来着手。本文的数据全部来自于济南统计局的公布数字,真实可查,且有相当的代表性。

  根据济南政府网站公布的2017年济南市国民经济和社会发展统计公报,2017年,济南市城镇居民人均可支配收入46642元;城镇居民人均生活消费支出30729元。生活消费支出为生活必须型消费,如果你观察其他二线城市的生活消费支出,很多城市都大差不差,基本都是这个水平。

  收入46642元,减去消费支出30729元,收支盈余15913元。为了计算上限,避免2米的姚明和1米五的潘长江,平均身高1米七五这样的现象,再极端一点,按照二八定律,20%的富裕群体(他们也就是房地产市场里的目标客户)占有了80%的收入,但是富人的消费支出(必须消费)与普通人的消费支出(必须消费)差别不大。

  注意,本文提到过,收支盈余是城镇居民在维持生存的必须消费之外,可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。

  按揭贷款一般都是以家庭为单位进行支付的,而中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设济南家庭平均人口为3.2人,其中一位家庭成员为高收入人士,剩下的2.2认为普通收入,这也符合现在很多家庭的情况,全家有一个顶梁柱,而全家人都是高收入的人群极为少见。

  19万这边是济南富裕家庭的年度收支盈余。按照前面的设定,19万的年度收支盈余理论上最高的按揭支付能力,每月平均可还贷款1.59万左右。

  当然这就是设定的极限了,一旦每月平均月供超过1.59万,济南城镇居民就会被房贷盘剥干净,现金流断掉,甚至只能靠紧衣缩食来承担按揭贷款,甚至会为了赚钱铤而走险,而济南的生活性消费也会随之受到冲击。

  而根据房贷计算器,我们可以计算出,如果每月按揭1.59万,可以算出,我们买房的贷款上限是多少。香港管家婆彩图中特网

  按照济南房贷上浮10%,贷款期限为25年,月还款不超过1.59万这样的设定计算,最高可贷260万。按照首付3成,总房款约为371万!

  按照济南2017年商品住宅套均面积122.59㎡来计算,我们可以算出济南理论上的房价上限是多少:

  按照上面的数据,济南的富裕家庭首付啃老本,并且将全部收支盈余拿去偿还按揭贷款,我们能够承受的济南理论上的房价上限也只有大约3.03万/平米。

  而2016-2017,济南那些高价地在疯狂拍地之后,曾一度传出未来售价3万+,但现在看看有几个突破了3万+(个别土豪客户才买的楼盘除外)!

  当然,这只是极限值,是上限,数据仅供参考,它相当于一根红线,越过就危险,但是真正疯狂举债买房的家庭很少,所以数据仅供参考。

  根据我国现阶段最适宜的房价水平上限,是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭贷款。如此一来也有三分之一的闲余资金应对未来,不至于捉襟见肘,现金流断裂。66%的可支配收入用于还房贷,已经是多数家庭可以接受的合理水平的上限。

  假如济南富裕家庭将66%的收支盈余用来偿还按揭贷款,较为合适的月供金额为:19万收支盈余×66%➗12个月=1.045万元。

  月供不超过1万,上浮10%,贷款25年,大约可以有160万元贷款。按照首付3成计算,总房款款大约为228万。

  还是按照济南2017年商品住宅套均面积122.59㎡来计算,我们可以算出济南理论上的合理房价的上限是多少:

  这个合理房价您还满意吗?至少在参考君看来,目前济南只要单价过2万的楼盘,只要地段无优势,去化会十分艰难。同样的房子,一旦从2万降到2万以下,比如1.9万,比如1.8万,去化就会好很多。

  最后,希望这个数字对济南苦于销售去化的楼盘有所帮助,可以更好的制定销售政策;希望这个数字对济南普通购房者有所帮助,参考一下这个数字,对于自己买房或许有所帮助。

  本文仅仅是提供一个看待济南房价问题的不同角度,仅供参考,欢迎交流,喷子勿扰,还是那句话如果限购解除,上述推论将不会成立。以目前济南严格限购的情况来看,如果没有外部货币大规模涌入,本地购房多以自住为主,以济南多数人的水平,房价还将继续调整。怎么在网上下载MP3格式的戏曲?

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